二手房,政府“定价”时代来了
来源:腾讯网 本文摘要:中科联资讯:二手房“限价”,开始大范围普及了。01全国至少已有8个城市出台了二手房指导价相关政策。近日,西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,首批小区成交参考价与挂牌价相比,降幅普遍在……

文|凯风

中科联资讯,二手房“限价”,开始大范围普及了。

01

全国至少已有8个城市出台了二手房指导价相关政策。

近日,西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,首批小区成交参考价与挂牌价相比,降幅普遍在20%-30%。

同一时间,成都公布了第二批二手房指导价小区名单,前后两批指导价共覆盖487个小区,指导价相比挂牌价,普遍打了7-8折,总价砍掉上百万的小区比比皆是。

与此同时,上海正式开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。而相关核验,将以市场真实价格为依据,这意味着“抱团涨价”、哄抬房价将失去市场。

此外,无锡、宁波、合肥、三亚等地也出台了二手房指导价政策。与上述城市不同的是,宁波、合肥涉及的只是学区房,是对学区房炒作的定向打击。

而最早出台二手房指导价的深圳,相关政策已经运行了接近半年,二手房市场一改去年的火热炒作,全面转冷。

全国学深圳,先行示范区,终于在“房住不炒”上示范了一次。

在这些城市里,深圳、成都、西安等,二手房参考价相比挂牌价普遍打了8折以上,虚高挂牌制造的房价“水分”被挤了出来。

这意味着,继新房限价之后,二手房开始逐步纳入指导价体系,楼市即将全面进入政府“定价”时代。

02

二手房指导价,威力有多大?

二手房指导价,如果只是在挂牌价上挤水分,实际效果的确相当有限。但这一次二手房指导价有了一个超级“武器”的配合:房贷参考指导价。

目前,深圳、成都等地均已明确,二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。

这意味着,如果二手房指导价打了7折,那么所能获得的贷款额度也将打7折,二手房指导价从“限价”悄然完成了“限贷”式调控。

一套挂牌1000万的二手房,如果指导价只有700万,那么按照首套70%的贷款上限,可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万,这意味着实际首付将从300万提高到510万。

这就相当于无形之中提高了首付。

凯风君多次分析过,限贷远比限价更具杀伤力,信贷是楼市的七寸,遏制信贷扩张方能按住楼市。

这背后的逻辑不难理解,限价不具备强约束力,新房限价制造出双合同、茶水费等一系列规避手段,二手房指导价要是延伸出“捆绑名画销售”之类的游戏也不是难事。

相反,限贷则是刚性的,以指导价作为参考依据,贷款必然要大打折扣,这势必进一步削弱市场的购买力,从而重新匹配供求关系,让房价回到理性轨道。

过去几年来,二手房成了炒作的重灾区,诸如抱团涨价、ABC炒房之类的案例层出不穷,借抬高挂牌价制造恐慌,让炒房如同烈火烹油,一发不可收拾。

二手房指导价的到来,有助于遏制这一趋势,说是严打炒房的大招并不为过。

03

二手房指导价,现实影响有多大?

作为最早出台相关政策的城市,深圳二手房已经从火热狂欢变成了寒意凛凛。

数据显示,2021年上半年,深圳二手住宅成交2.84万套,同比减少35.4%,月度成交量连跌3月,相比去年同期大幅腰斩。

其中,2021年6月仅成交2575套,除春节月份外,这一成交量创下了2013年以来的新低,与2008年金融危机时相当

这背后,虽然严打经营贷等政策发挥着巨大作用,但二手房指导价的贡献不容忽视。

尤其难能可贵的是,能将一个存在“房价只涨不跌”神话的超级城市的预期暂时打下来,相当不易。

一切才刚刚开始。要知道,这一轮楼市调控,不是单打独斗,而是“集团化”作战。

针对房企,有融资“三道红线”;

针对银行,有房贷“两道红线”;

针对新房,有限价摇号;

针对二手房,有二手房指导价和限贷政策。

针对土地,有两集中供地政策;

针对多套房所有者,房地产税试点不远了

……

这些组合拳的出现,目的在于遏制房价上涨预期,进一步防范金融风险,通过横盘消化楼市泡沫,避免形成更大的雷。

当然,稳楼市是根本。

房价大涨要控,大跌同样要控,这是理解楼市调控的关键所在。